Дата проведения: 15-16 ноября 2021
Место проведения: г. Москва, Протопоповский пер., 9
С 1 июля 2019 г. все российские застройщики, привлекающие средства граждан, обязаны перейти на схему долевого строительства жилья с применением эскроу-счетов, это требование теперь распространяется также и на проекты, разрешения на строительство которых получены до 1 июля 2018 года.
Ужесточается порядок проверок в области долевого строительства - исключается механизм плановых проверок застройщиков, а основания для внеплановых проверок, наоборот, расширяются. В частности, Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства наделяется теперь правом проверки финансово-хозяйственной деятельности застройщиков. С одной стороны, принятые законодателем меры направлены на усиление защиты прав дольщиков. Но с другой – эти изменения окажут колоссальное влияние на деятельность бизнеса в сфере жилищного строительства.
Комментарии экспертов и представителей органов власти, обсуждение новых норм Закона, условий и возможности работать в них – этим острым вопросам посвящен данный семинар.
1. Правовое регулирование долевого строительства по-новому.
Ужесточение требований к застройщикам по 175-ФЗ от 01.07.2018, а также другие изменения 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве" в редакции Законов: 218-ФЗ от 29.07.2017, 267-ФЗ от 29.07.2017, 506-ФЗ от 31.12.2017, 272-ФЗ от 29.07.2018. Какие нововведения уже реально работают? Новые поправки в закон о долевом строительстве жилья внесенные Законопроектом № 581453-7. Планируемые изменения в сфере долевого строительства в 2019 году.
2. Новые требования к застройщикам по объектам, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года.
Каким конкретно критериям необходимо соответствовать застройщику, получившему разрешение на строительство, чтобы получить право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома?
3. Условие: «один застройщик – одно разрешение на строительство».
Застройщик теперь вправе привлекать денежные средства граждан только по одному разрешению на строительство, если разрешение на строительство получено после 1 июля 2018 года: при каких условиях возможно строительство нескольких многоквартирных домов на одном земельном участке с одним разрешением на строительство? Возможность внесения изменений в разрешение на строительство в данном случае.
4. Требования к финансовой устойчивости застройщика при привлечении средств граждан (по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018).
Отмена требований о величине уставного капитала. Требование о минимальном остатке денежных средств на счете уполномоченного банка на дату направления проектной декларации. На какой срок эта сумма должна находиться на расчетном счете банка?
5. Источники финансирования строительства для Застройщиков.
- Банковское проектное финансирование строительства многоквартирных домов;
- Привлечение средств граждан через специальные эскроу-счета;
- Вопрос применения ч. 6 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ;
- Отсутствие у Застройщика обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов на строительство - новые требования к Застройщикам согласно части 6 и 7 ст.18 Закона 214-ФЗ;
- Финансирование объектов долевого строительства за счет собственных средств заказчика-застройщика;
- Инвестирование юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в строительство объектов недвижимости;
- Аккумулирование средств дольщиков через ЖСК. Преимущества и недостатки. Нормативно-правовое регулирование ЖСК;
- Какие еще существуют альтернативные источники финансирования жилищного строительства?
6. Ужесточение требований к деятельности Застройщика, а также к его органам управления и участникам.
- Для каких должностей недопустимы не истекший срок дисквалификации, отдельные виды судимости, привлечение к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица, банкротство и т.п.?
- Внесудебная приостановка регистрации долевых договоров в течение 1 дня с момента выявления у застройщика любой налоговой задолженности (в бюджеты всех уровней). Действия контролирующих органов в случае обнаружения недоимок и неплатежей в гос. бюджет;
- Правовые последствия нецелевого использования средств участников долевого строительства. Штрафы, варианты минимизации и оспаривания;
- Совмещение функций застройщика, заказчика, генподрядчика в свете новой реформы;
- Совмещение функций инвесторов (соинвесторов) и подрядных организаций и возникающие ограничения.
7. Надзор уполномоченного банка (по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018 г.)
- Критерии, установленные Правительством РФ для Уполномоченных банков;
- Требования к Застройщикам, Техническим заказчикам и Генеральным подрядчикам по открытию счетов в таких банках;
- Специальный банковский контроль и предполагаемый механизм проверки соответствия каждого платежа содержанию обосновывающих документов (договоров, актов сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, актов приема-передачи товара, товарно-транспортные накладных, счетов, счетов-фактур и пр.);
- Действия банка в случае установленных несоответствий в документах.
8. «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» - новый способ обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками после государственной регистрации ДДУ.
- Механизм формирования компенсационного фонда за счет обязательных взносов застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства;
- Для каких строящихся объектов эти изменения обязательны?
- В каком случае у Застройщика остается обязанность заключать договоры поручительства с банком либо договоры страхования гражданской ответственности?
- Размер и условия отчислений в Фонд;
- Механизм возврата застройщику уплаченных взносов (в случае отказа в государственной регистрации договора или отказа сторон от заключения сделки);
- Выплаты возмещения по ДДУ, по которым взносы уплачены до принятия 218-ФЗ;
- Право проверки финансово-хозяйственной деятельности застройщиков Фондом защиты прав граждан.
9. Повышение информационной открытости застройщика.
Увеличение требований к Застройщикам по размещению информации на своем официальном сайте, в единой информационной системе жилищного строительства и в проектной декларации. Расширение состава обязательной информации для размещения в интернете Застройщиком, уточнение требований, которым должна соответствовать реклама, связанная с привлечением денежных средств дольщиков. Обязательный аудит годовой бухгалтерской отчетности застройщика. Обязанность и сроки размещения в полном объеме промежуточной бухгалтерской отчетности, годовой бухгалтерской отчетности и аудиторского заключения. Ответственность за размещение недостоверной и неактуальной информации.
10. Дополнительные ограничения на использование средств дольщиков по объектам, разрешение на которые получены после 1 июля 2018 г.
Условия и лимиты использования таких денежных средств на административные расходы застройщика – аренда офиса, реклама, оплата труда, услуги банка, связи и т.д.
Ограничения по размеру авансовых платежей при расчетах с контрагентами.
11. Заполнение проектной декларации, другие необходимые документы для получения права на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома - ст.19 214-ФЗ.
12. ДДУ по объектам, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года. Что изменилось? Стороны договора. Существенные условия договора. Изменение цены договора. Комментарии к изменениям в 214-ФЗ.
Минимизация рисков сторон договора на участие в долевом строительстве. Риски, заложенные в договоре долевого строительства, связанные с переуступкой прав при долевом участии. Риски признания договора долевого строительства незаключенным и последствия такого признания;
Порядок регистрации договора участия в долевом строительстве. Список необходимых документов. Государственный контроль. Причины отказа в государственной регистрации договора долевого участия;
Взаимоотношения между застройщиком и участником долевого строительства по-новому. Права и обязанности участников рынка долевого строительства. Особенности оформления правоустанавливающих документов в процессе долевого строительства;
Ответственность Застройщика по 214-ФЗ при взаимодействии с дольщиками.
13. Налоговые риски при долевом строительстве. Налоговая база. Оптимизация суммы НДС. Риски договоров с организациями, выполняющими проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы и их минимизация.
14. Новые правила организации ведения учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома по 218-ФЗ.
15. Инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства: порядок составления, необходимая информация для участников долевого строительства.
16. Оформление прав на земельный участок и определение границ участка, на котором расположен многоквартирный дом. Права на земельный участок по договору долевого участия в строительстве.
17. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, применительно к 214-ФЗ, положения земельного и градостроительного законодательства.
Возникновение и переход права собственности на объект недвижимости. Применение № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» при отношениях по договору долевого участия в строительстве, а также при государственной регистрации прав на жилые помещения и сделок с ним. Объединение и новые правила кадастрового учёта и регистрации недвижимости. Соотношение с прежним кадастрово-регистрационным законодательством и учётом-регистрацией недвижимости;
Изменения в осуществлении государственной регистрации договора долевого участия и договора об уступке прав требования;
Регистрация права собственности на квартиру в построенном многоквартирном доме: причины отказа;
Оформление права собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
Особенности оформления прав на недвижимость (объект незавершенного строительства) участниками долевого строительства и соинвесторами при банкротстве Застройщика.
18. Закон РФ о защите прав потребителей.
Закон о ЗПП в судебной практике по искам дольщиков. Сфера действия ЗЗПП в правоотношениях сторон.
19. Федеральный закон №127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", актуальная редакция от 08.06.2018.
Изменения, касающиеся деятельности Застройщиков в сфере жилищного строительства. Особенности оформления прав на недвижимость (объект незавершенного строительства) участниками долевого строительства и соинвесторами при банкротстве Застройщика.
20. Защита прав дольщиков в ходе банкротства застройщика по 218-ФЗ.
Особенности банкротства жилищно-строительных кооперативов (ЖСК).Замена солидарной ответственности бенефициаров застройщика за убытки, причиненные по их вине участникам долевого строительства на субсидиарную.
Судебная практика по искам о признании права собственности на объект недвижимости; определении долей в строительстве; расторжению договоров аренды с инвестиционными условиями.
Подведение итогов. Обсуждение наиболее актуальных тем и ответы на вопросы.
Стоимость участия специалиста составляет: 25000 руб. (Двадцать пять тысяч рублей 00 копеек), НДС не облагается.
В стоимость обучения входят:
- Комплект авторских материалов
- Кофе-паузы, обеды
- Сертификат
Возможно участие в семинаре с получением удостоверения о повышении квалификации. Уточнить информацию можно у менеджера Института.